Nieu­we wet­ge­ving bij­zon­de­re con­trac­ten: wat wij­zigt er voor huurcontracten?

Recent is boek 7 van het (nieuw) Burgerlijk Wetboek in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Dit omvat nieuwe regels voor bijzondere contracten, waaronder koop, huur en dienstencontracten. In deze publicatie lichten wij de relevantste wijzigingen voor huurcontracten toe.

Op welke huurcontracten heeft boek 7 betrekking?

Nieuwe huurcontracten vanaf 1 september 2027

Boek 7 is van toepassing op huurcontracten die worden gesloten vanaf 1 september 2027. Op contracten die vóór die datum zijn gesloten, blijft het huidige recht van toepassing, tenzij partijen uitdrukkelijk het nieuwe recht van toepassing verklaren.

Let op: bij de hernieuwing van een huurcontract na deze datum ontstaat juridisch een nieuw contract, waarop de nieuwe regels van toepassing zullen zijn. Een verlenging van een bestaand huurcontract brengt daarentegen in principe geen nieuw contract tot stand, zodat de oude regels zullen blijven gelden.

Vooral impact op huurcontracten buiten de bijzondere huurregimes

Boek 7 bevat de algemene regels over huur. Voor bepaalde huurvormen, zoals woninghuur, studentenhuur, handelshuur en pacht bestaan specifieke regels, die voorrang hebben op het ‘algemeen huurrecht’. Deze specifieke regels blijven van toepassing, ook na de inwerkingtreding van boek 7. Het algemeen huurrecht vult deze regels enkel aan voor wat zij zelf niet regelen.

Boek 7 is dus vooral relevant voor huurcontracten die niet onder een specifiek huurregime vallen, zoals de huur van opslagruimtes, kantoren, garages, industriële gebouwen, vakantieverblijven of roerende goederen.

Aanvullend recht

De bepalingen van boek 7 zijn grotendeels van aanvullend recht. Dit betekent dat partijen er contractueel van kunnen afwijken, tenzij de wet uitdrukkelijk anders bepaalt. Voor de huur van onroerende goederen zijn wel enkele belangrijke regels van dwingend recht, onder meer inzake indexering, kosten, verjaring, plaatsbeschrijving en ontbinding.

Wat verandert er concreet?

Boek 7 hervormt het algemeen huurrecht niet fundamenteel, maar bevat wel enkele belangrijke moderniseringen en verduidelijkingen. Hierna lichten wij de belangrijkste toe.

1. Voortdurende conformiteitsgarantie in hoofde van de verhuurder

De verhuurder moet ‘een conform goed’ aan de huurder ter beschikking stellen. Een goed is conform wanneer een gebruik en genot mogelijk is dat beantwoordt aan wat het contract bepaalt en aan wat de huurder redelijkerwijs mag verwachten. Dat is vandaag al een principiële verplichting voor de verhuurder bij aanvang van de huur in het kader van diens leveringsplicht.

Over de verplichtingen van de verhuurder later in de huurperiode is het huidig recht niet eenduidig. De nieuwe wet neemt een duidelijk standpunt in en bepaalt dat de verhuurder de conformiteit gedurende de volledige huurperiode moet waarborgen en daarvoor, indien nodig, de vereiste werken moet uitvoeren.

De huurder moet van zijn kant tijdig een conformiteitsgebrek melden. Zo niet, dan kan hij het recht verliezen om een vergoeding voor gebruiks- en genotsderving te vorderen. De huurder moet bovendien binnen de twee jaar na de melding een vordering voor gebruiks- en genotsderving instellen.

Klein onderhoud en kleine herstellingen blijven ten laste van de huurder, net als herstellingen die het gevolg zijn van verkeerd gebruik of gebrekkig onderhoud.

2. Wettelijke regeling voor door de huurder uitgevoerde werken en de vergoeding ervan

Vandaag bestaat er geen duidelijke regeling over de vergoeding van werken die de huurder heeft uitgevoerd. Dit geeft vaak aanleiding tot discussie.

Boek 7 voorziet in een wettelijk kader. De huurder mag zonder toestemming van de verhuurder inrichtings- of veranderingswerken uitvoeren die passen bij de bestemming en die zonder schade kunnen worden verwijderd. Bij het einde van de huur moet hij ze wel verwijderen, tenzij de verhuurder ze wil behouden. In dat laatste geval betaalt de verhuurder een vergoeding die overeenstemt met de meerwaarde die deze werken hebben gecreëerd, met als maximum de kosten die de huurder heeft gedragen. Hetzelfde geldt voor niet-verwijderbare werken die de verhuurder heeft toegelaten. Niet-toegelaten, niet-verwijderbare werken worden niet vergoed.

3. Eén verjaringstermijn van vijf jaar voor huurgelden en terugbetalingen

Heeft een huurder te veel betaald, dan moet hij vandaag binnen vijf jaar per aangetekende brief terugbetaling vragen en vervolgens binnen één jaar een gerechtelijke vordering instellen.

Voortaan zal zowel voor onverschuldigde betalingen (vanaf de betaling) als voor de invordering van achterstallige betalingen van de huurder (vanaf de opeisbaarheid) één verjaringstermijn van vijf jaar gelden, zonder verplichte voorafgaande ingebrekestelling. Let wel: voor de indexering van de huur van een onroerend goed blijft de verjaringstermijn één jaar.

4. Plaatsbeschrijving bij vertrek kan via de vrederechter worden afgedwongen

Verzoekt een partij om een plaatsbeschrijving bij vertrek en geeft de wederpartij daar geen passend gevolg aan, dan kan zij binnen 15 dagen na de teruggave van een onroerend goed de vrederechter verzoeken om een deskundige aan te stellen. Voor de plaatsbeschrijving bij intrede was dit al zo. Nu wordt het ook uitdrukkelijk geregeld voor de plaatsbeschrijving bij vertrek. De regels over de plaatsbeschrijving zijn overigens van dwingend recht.

5. Stilzwijgende hernieuwing telkens voor dezelfde duur

Blijft de huurder het goed gebruiken na het verstrijken van de overeengekomen duur, zonder verzet van de verhuurder, dan komt een nieuw contract tot stand.

Onder het huidige recht ontstaat na een schriftelijk contract eerst stilzwijgend een nieuw contract aan dezelfde voorwaarden en bij een volgende hernieuwing een huur van onbepaalde duur.

In het nieuwe recht ontstaat bij elke hernieuwing opnieuw een contract met dezelfde voorwaarden én dezelfde duur als het oorspronkelijke contract.

6. Duidelijke regeling over de toepassing van een uitzettingsbeding als de identiteit van de verhuurder wijzigt

Verandert een verhuurd onroerend goed tijdens de huur van eigenaar (door verkoop, schenking, overlijden, …), dan moet de verkrijger het huurcontract eerbiedigen als dat vóór de eigendomsoverdracht een vaste datum had, bijvoorbeeld door registratie. Het huurcontract kan wel een beding bevatten dat de verkrijger toelaat het alsnog te beëindigen (een zogenaamd uitzettingsbeding). Dat is vandaag al zo.

Nieuw is de duidelijke regeling over wat er concreet moet gebeuren in het geval een uitzettingsbeding in het contract staat. De verkrijger die zich erop wil beroepen, moet dat doen binnen drie maanden na de verkrijging en daarbij een opzegtermijn van drie maanden respecteren en een vergoeding van drie maanden huur betalen.

Besluit

Voor het algemeen huurrecht brengt boek 7 geen baanbrekende wijzigingen, maar eerder een verfijning van de bestaande regels en een codificatie van vaste rechtspraak.

De inwerkingtreding laat nog even op zich laat wachten, maar verhuurders en huurders houden bij het onderhandelen van toekomstige huurcontracten best al de nieuwe regels indachtig. Dit zeker in het geval het huurcontract nu wordt onderhandeld, maar pas na 1 september 2027 wordt ondertekend. Ook sommige principes van boek 7 zullen wellicht indirect al doorwerking krijgen bij de interpretatie van bestaande contracten.

DELEN: