Erf­dienst­baar­he­den

In onze vorige publicatie hebben wij u ingelicht over de belangrijkste nieuwigheden op het vlak van burenhinder en gemeenschappelijke afsluitingen onder het nieuwe goederenrecht. Ook onlosmakelijk verbonden met nabuurschap, zijn de zogenaamde “erfdienstbaarheden”.

Erfdienstbaarheden hebben van nature uit een oubollig imago. Benieuwd of het nieuwe goederenrecht erin geslaagd is om deze regelgeving lichter verteerbaar te maken? In onderstaande bijdrage werpen wij een licht op de belangrijkste nieuwigheden die sedert 1 september 2021 van kracht zijn.

Wat zijn erfdienstbaarheden?

Een erfdienstbaarheid is een last die rust op een onroerend goed (= lijdend erf) tot gebruik en tot nut van een ander onroerend goed (= heersend erf). Bijvoorbeeld: een onroerend goed (= heersend erf) heeft geen toegang tot de openbare weg en mag om die reden gebruik maken van de doorgang van een naburig erf (= lijdend erf).

De nieuwe regeling maakt duidelijk dat erfdienstbaarheden niet enkel op een perceel kunnen worden gevestigd maar op gelijk welk onroerend goed. Tevens kunnen erfdienstbaarheden voortaan worden gevestigd op twee percelen die toebehoren aan dezelfde eigenaar, indien het ene bezwaard is met een zakelijk gebruiksrecht dat werd toegekend aan een derde, of indien het ene perceel in eigendom en het andere perceel in mede-eigendom aan dezelfde persoon toebehoort.

Waar het oude goederenrecht een onderscheid maakte tussen voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden, valt dit onderscheid onder het nieuwe goederenrecht weg. Sedert 1 september 2021 bestaan er enkel nog zichtbare en niet-zichtbare erfdienstbaarheden. Erfdienstbaarheden zijn zichtbaar wanneer deze voor een normaal zorgvuldig en voorzichtig persoon zichtbaar zijn of wanneer er sporen van de erfdienstbaarheid te zien zijn op het lijdend erf.

Hoe ontstaan erfdienstbaarheden?

Erfdienstbaarheden worden gevestigd bij wet (bv. waterafvloeiing tussen twee percelen) of door menselijk handelen (bv. een contractueel overeengekomen recht van doorgang). Iedere houder van een zakelijk recht geniet onder het nieuwe goederenrecht van rechtswege van de erfdienstbaarheden die noodzakelijk zijn om zijn zakelijk recht uit te oefenen.

Sedert 1 september 2021 kunnen alle zichtbare erfdienstbaarheden tevens ontstaan door verkrijgende verjaring. Verkrijgende verjaring is mogelijk na 10 jaar (in geval van goede trouw) of 30 jaar (bij gebrek aan goede trouw).

Bijvoorbeeld: indien reeds gedurende een voldoende lange termijn tractorsporen zichtbaar zijn waaruit blijkt dat een zone wordt gebruikt voor de doorgang van voertuigen en machines, wijst dit op het bestaan van een recht van doorgang.

Tot slot kunnen zichtbare erfdienstbaarheden ook ontstaan door de bestemming door de eigenaar. Dit gaat uit van een feitelijke situatie van erfdienstbaarheid die bestond tussen verschillende percelen op het moment dat één en dezelfde persoon eigenaar was van aangrenzende percelen. Indien deze persoon een deel van zijn eigendom verkoopt, blijft de erfdienstbaarheid behouden.

Wat als er een erfdienstbaarheid op mijn perceel rust?

Indien er een erfdienstbaarheid op uw onroerend goed rust, zal u moeten toestaan dat de eigenaar van het heersend erf alle werkzaamheden uitvoert die noodzakelijk zijn voor de uitoefening en het behoud van de erfdienstbaarheid. Deze werkzaamheden worden uitsluitend op kosten van deze laatste uitgevoerd, tenzij wanneer deze nuttig zouden zijn voor beide erven.

Als eigenaar van het lijdend erf heeft u een verzwaringsverbod. Dit betekent dat u niets mag doen dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid verhindert of verzwaart. U mag de erfdienstbaarheid niet wijzigen, noch verplaatsen, tenzij er daarvoor een objectief belang bestaat. Wenst u de erfdienstbaarheid toch te verplaatsen, dan moet u een evenwaardig alternatief kunnen aanbieden aan de eigenaar van het heersend erf.

Hoe gaan erfdienstbaarheden teniet?

Als eigenaar van het lijdend erf kan u afstand doen van uw lijdend erf (of van het gedeelte dat noodzakelijk is voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid) ten voordele van de eigenaar van het heersend erf. De eigenaar van het heersend erf heeft de mogelijkheid om dit te weigeren, maar in dit laatste geval zal de erfdienstbaarheid geheel tenietgaan, terwijl u als eigenaar van het lijdend erf uw eigendom integraal behoudt.

Verder kan u als eigenaar van het lijdend erf ook om de afschaffing van de erfdienstbaarheid verzoeken wanneer deze ieder nut heeft verloren. Deze bepaling bestond reeds in het oude Burgerlijk Wetboek, maar de invulling van ‘het verlies van ieder nut’ is soepeler geworden zodat voortaan iets makkelijker de afschaffing van een erfdienstbaarheid kan worden bekomen.

Tot slot kan een erfdienstbaarheid geheel of gedeeltelijk uitdoven door verkrijgende verjaring. Dit is enkel mogelijk indien u als eigenaar van het lijdend erf kan aantonen dat de erfdienstbaarheid al meer dan dertig jaar niet meer wordt uitgeoefend.

DELEN: